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ちゃらりーまん大家なべちゃんのボロ物件で行こう

元・年収400万円サラリーマンの不動産投資記録

蒲田RC♪


まいど~



なべちゃんです♪



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最近知り合った仲介さん(若い)がいるのですが若いだけあってやる気全開で物件情報をバンバン送ってくれています。
良い物もそうで無い物もカンケーなしに送ってくるのでほとんどは見ることなく終わってしまうのですが
たまに業者さんがしこらせてしまった物件や三為業者の期限切れ間際のヤツとか面白い物件を持ってくるので
ぼく個人的には楽しんでいますw

売価2憶が今月決済で1憶円です(爆) 冗談かよ!
元々の価格設定が無理筋なんじゃないでしょうかね・・・w


まぁそんなフザけた物件ばかり見させれれておりますが
ごくまれに良いというか比較的マトモな物件※個人的感想です
があったりするのでそういう時に現地調査に出向いております。

ボクが見ているのは目黒区・大田区中心なのですが
その中で業者さんが買わないような物件を案内して貰っています。

表面10%出ていると内容関わらずほとんどは業者さんが買っていくらしいので
ボクに案内が来るのは表面10%未満のものですが物件の価値は表面利回りのみでは決まらないので
色々な角度から考えて良さそうなモノは見に行くようにしています。

まぁ実際は殆どがお勉強ついでなのですが物件見に行くと土地の雰囲気とかも見えてくるので
毎週のように上記エリアに出没しておりますw


そんなわけで先日は蒲田の物件を見に行ってきました。
正直蒲田って個人的にはパスなのですが※個人的感想です
過去に住んだわけでもなくただの偏見なです。


物件を見た後に駅周辺をぶらぶらと家族で散歩してみました。

呑川からの景色
kamaDSC_1998.jpg

呑川って洗足池から羽田に向かって流れているのですが
現在は知りませんが昔は生活排水を流していたような?・・・ ドブ川説w

相変わらずのカミソリ堤防っぷりでゲリラ豪雨で水位が上がると結構厳しそうですね・・・
地下のある物件なんて既に水面下になっているものもあるので余裕で終わりそうです。

プラプラしていたら綺麗な専門学校がありました。
kamaDSC_2000.jpg
この穴あきステンレス折板って風を結構緩和するらしいので道路の暴風壁で良く見ますが
最近は商業施設とかで良く使われていますよね。

ボクも実はこの建材で「けんちゃんハウス」をフルカバーしようと考えていました。

建物の外周をこれで囲ってしまえば建物自体は完全に見えなくなるので
多少古くても外観上はイケてる物件に早変わり♪


よほど思い入れのある物件で条件揃わないと出来ないですが
いつかこれで物件を魔改造してみたいです。


ということで蒲田は予想通りごみごみとしておりましたが
ヒトは多く生活している感じでしたので投資としてはアリなのかもしれませんが
個人的にはちょっとイメージと違うので今回はパスしようと思います。



先日は三軒茶屋3憶のRCに買付を入れたのですが現金買付で持って行かれてしまいましたw
結構このロットでも現金で買っていく人がいるのは東京ならではかもしれませんが
少なくともボクには現金決済できない金額なので道のりは厳しいです。

世の中上を見ても下を見てもキリが無いですねw
とりあえず東京の土地感覚をつかむまで定期的に散策を続けてみます。


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ではでは~
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  1. 2021/03/01(月) 17:17:42|
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派遣業許可の話♪



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昨年の11月に派遣業の許可を取ったのですが世の中こんな状況では派遣どころでは無いですね(汗)
許可書を事務所内に掲示しなくてはいけないので額に入れてみました。
派遣元責任者の証明書や許可条件通知書なんかも合わせて額に入れてみました。

hakeDSC_1987.jpg


何となくこの手の書面が額に入っていると事務所にもハクが付くような?
宅建業許可証と似たような感じですかね。 昭和臭が凄いですがw


よ~しこれで無職の人間を大量にに集めてきて過酷な現場にねじ込むのだ!
上澄みをピンハネしてよっしゃよっしゃ!!


という事ではありませんのであしからず・・・



ウチの本業は主に自動車の生産設備を造っているのですが
例えば韓国の工場で設備を造ったとして、それをカナダとかに輸出してます。
んで当然というかカナダの生産工場に造った設備を設置・調整しないといけません。

本来であれば自分で造ったものを自分達で設置すれば良い話なのですが
設置や調整をするにも半年以上掛かる案件もあり、
かといって設置専門の人材を確保する程の仕事量も無いので(モデルチェンジは4年毎ですしね。)
ギョーカイ的に製作と設置は別契約となっています。

ウチも今後はこの設置・調整業務をやろうと思っているのですが
他社で製作した設備の面倒も見ないといけない状況なので
請負で一括見積もりなんて出来る訳もなく、慣例として一日幾らの世界となっています。

こうなると指揮・監督権はお客様側が持つ状況になるのでコンプラ的に派遣業が必要という事です。


これまでも設置・調整を専門に受けている業者さんはあったのですが
3年前位に派遣業のルールが変わってしまい許可要件のハードルが上がってしまい
小規模な事業者はバタバタと辞めていってしまいました。


そんな状況でしたので何とか生き残った会社にエンジニアが集まる格好になり
残存者利益が良い感じにありそうだったのでウチも新規参入してみようと思いましたw


許可要件は色々とあるのですが零細企業にとってネックとなるのが

① 資産(繰延資産及び営業権を除く。)の総額から負債の総額を控除した額(以下「基準資産額」という。)
 が2,000万円に当該事業主が一般労働者派遣事業を行う(ことを予定する)事業所の数を乗じた額以上であること。

② ①の基準資産額が、負債の総額の7分の1以上であること。

③ 事業資金として自己名義の現金・預金の額が1,500万円に当該事業主が
  一般労働者派遣事業を行う(ことを予定する)事業所の数を乗じた額以上であること。

だったと思うのですがこれによって多くの会社が認可の更新を出来なくなってしまいました。


政府としては正規雇用を増やすために派遣業そのものを縮小したいので
年々ハードルを上げて淘汰したいのかもしれませんが
我々のギョーカイの場合は一般的な派遣業と異なるものの、見事に悪影響を受けている感じです(汗)


幸いウチにとっては問題ない要件だったのでチャンスと捉えとりあえず認可だけは取ってしまおうと。


もちろん上記だけにとどまらず要件は厳しいので申請もまた面倒で
当初馴染みの社労士さんに丸投げしようと思っていたのですが断られました(爆)

なんでも面倒な割に成功率も低く、最悪お金がもらえない&貰ったとしても後味が悪いので
関わりたくないといった感じでしたw

仕方なしに税理士経由で探してもらいましたが結局見つからず。。。

結局ダメだった時に無駄に費用が発生してしまうという事で個人的にはどうでも良かったのですが
周りの人間で誰も受けてくれないので自分でやる事にしました。結局セルフかよ!


という事で労働局に何度か通ってレクチャーしてもらいながら申請書を書き上げました。
昨年の1月に着手して事務所の改装なども実施してなんとか11月に許可が出ました。
コロナで出張も無くヒマだったので良い時間つぶしになりました。


仕事が取れると良いのですが・・・(汗)



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免許ってあくまでも免許でしかないからね・・・



  1. 2021/02/23(火) 10:42:22|
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  3. | コメント:0

ガンダム操り人形♪



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先日朝起きてふとスーパーカーが見たくなったので大黒に行ってきました♪
ちょっと遅いタイミングの出発でしたが何とか間に合いました。


折角横浜まで来たのでガンダムを見に行ってきました~


ganDSC_1955.jpg

実際に見ると迫力ありますね。
後ろで建物とつながっているので操り人形みたいですねw



ganDSC_1958.jpg

ちなみに反対側の景色はこんな感じ♪
インターコンチ・ランドマークタワー・氷川丸ですね。

曾祖母が桜木町に住んでいたので子供の頃は良く遊びに行ってましたが
一帯の再開発で立ち退きになったのが35年くらい前だったと思う。
曾祖父も祖母の兄達もみんな戦死してしまったので家に行くと遺影がたくさんあって
子供ながらに怖かったイメージがあります。どうでも良い話だけどw




翌日はこの前買った築55年の家に行って内部を少し確認してきました~


ganZETTDSC_1949.jpg

お風呂に後光がさしてる・・・(爆)



なんだか最近はこういうの見るとやる気がそがれてしまいます(笑) ってオイ!

解体して新築しちゃおっかな(汗)

ボロ物件ネタのブログじゃね~のかよ!



そんな悪魔の囁きが聞こえなくもないですが頑張って聞こえない振りして
もう少し細かく現状把握していこうと思います。


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そのまま転売が一番良いような・・・  っておい!



  1. 2021/02/17(水) 18:36:36|
  2. 築55年アパート(仮)
  3. | コメント:0

ミャンマーに帰れないハナシ♪



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1月の末に「けんちゃんハウス」の入居者から電話がありました♪
ミャンマー人の入居者で昨年3月に入居を開始した留学生です。

入居した当初は殆ど日本語がわからない状態で日本語学校の先生も交えて
契約等を済ませましたが今となってはまぁまぁ日本語がしゃべれるようになっていたので
日本語学校も捨てたもんじゃないなと思いましたw

外国人入居者あるあるで連絡がある時は退居の場合かとんでもない話のどちらかなのですが

ミャ「2/4に帰国しますので3日に退居立ち合いお願いします!」

ってまた急な話だなぁw 5日前通告ってwww


とりあえず契約内容を一所懸命に説明して2月の家賃は丸々掛かる件と
短期解約違約金の説明をして納得してもらい、併せて万がイチの場合に備えて
保証会社からの回収が必要になる事もあるので仲介さんにも連絡しておきました。


とまぁここまでは良くある話でなんてことは無いのだけれども
イザ退居引き渡し日当日になって入居者から着電!!

ミャ「クーデターで国に帰れません!」ギャー♪


そういえばニュースでそんな事話していたような気がします(汗)
クーデター起こすなら事前に通知して欲しいです ←意味無w



とりあえず契約は切ってしまいましたが一応2月一杯までは賃料頂いているので
引き続き住むことは可能です。
ただしボクの方としては次の募集も掛けたいし少なくとも今月一杯で確実に出て行ってもらわないと困ってしまいます。

そんな話を入居者にしたところ

ミャ「今月ワタシの友達が日本に来るよ!」(しかも同じ学校♪)

ということで早速ソイツを捕獲することになりました♪


結局のところ今の入居者が帰るまではそのまま住んでもらい
飛行機が飛ぶようになれば帰国してしまいますが同時に新しい入居者もやってくるので
ボクとしては空室期間ゼロで入居者を入れ替えることが出来そうです♪

すげーな!ミャンマー繋がり! 誰だか知らんケドw


あれ?よくよく考えたら新入居者ってホントに誰だかわからないケド大丈夫なんだろうか・・・(汗)


まぁどうでも良いか(爆)



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  1. 2021/02/12(金) 14:35:50|
  2. けんちゃんハウス
  3. | コメント:0

お爺ちゃんは策士だった件w


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M&Aのハナシの続報です♪
これまでの経緯は本カテゴリーにて見て頂くとして
いざ内容整いまして契約といった感じなりました。

司法書士さんに契約書の作成を依頼していたものが出来上がってきて、
内容についてもこれまでの打ち合わせに則っているのでボクの方はOKとなりました。


あいにくのコロナ禍という事で仲介者の提案で契約は持ち回りとなり、
確認も兼ねて先にお爺ちゃんの会社から行ってもらう事になりました。


とりあえずボクの中では何とかハナシがうまく収まった安堵感と
これから事業を継続していかなければいけないという責任感で
表現が難しいですがガッツポーズな感覚ですw

会社を買う事でまたボクの周りの状況も変わるのでこれからあんな事やこんな事
やってみたい事が次々と頭の中で回ってきました♪

会社に残る従業員Aさんもやる気が出てきたようですし、
Oパイセンも気合が入ってきたのも合わせてイケイケな感じになっていました。


翌日現地にいるOパイセンより電話が。


さっき仲介者が来てたんだけどなんか大きい声がして帰ったよ。


え!?なんだろう?
Oパイセンは交渉に絡んでいないので打ち合わせの趣旨や内容は知りません。
当然聞いても良くわからないとの事。


しばらくして仲介者から着電!


「実は今日先方の会社に契約書持っていたんですねどね。
なんでも付き合いのある会社さんが今の土地と建物欲しいっていう事で
会社バラして切り売りするのとこのまま会社ごと売るのとどっちが得かって聞かれたんですよ。
さすがの私もキレてしまって頭にきて帰って来ちゃいましたw
実際金銭面で言ったらどっちもどっちだと思いますがね。理解できないみたいです。
今になってそんな事言ってくるなんてやっぱり年寄りは駄目ですわw
とりあえず付き合ってられないんで自分で決めて連絡するように言っときました。」


・・・って はぁ?ヲイヲイ!


まぁ仲介者もどうかと思いますが今までの交渉は全部お任せしていただけに
色々と蓄積したものがあるのかもしれませんw

お爺ちゃんに至っては技術を残すっていうハナシは何処へやら・・・
完全に自分の手残りに目が行ってしまっているようですw


もちろんボクも不当に安く買い叩くワケではなく債務の整理をした際の益税とかも
見据えているのでお爺ちゃんが自分で清算したところで大して変わりません。

経理についてどれほど精通しているか知りませんが売却益に課税されることを分かっているんでしょうかね?
なんとなく目先のお金に目が行っているような感じがしますが
内容を詳しく説明するのもどうかと思うので放置することにしました。


という事で仲介者もやる気が無くなってしまい尻切れトンボになってしまいましたw ギャー♪
お爺ちゃんに関係者全員が振り回されてしまいましたが一番迷惑喰らったのはAさんかもしれません。


とりあえず結論が出たら連絡が来ることになっていますが
腰の重いお爺ちゃんがこれから色々と試算してもある程度時間が掛かると思うし
結局ボクに売るとなったところでその時にAさんが残っている確証はないような・・・


Oパイセンにはお爺ちゃんの会社に居続ける意味があまりなくなったので
取り急ぎ帰還命令を出しました。

Oパイセン:「せっかく盛り上がってきたのにな~」

と言っていましたがこれ以上付き合うと傷が深くなる可能性もあるので
とりあえず忘れましょうという事に・・・


正直ボクとしても今回の案件は遊びの延長みたいな感じだし、正式な返事が来るかどうかも怪しいですが
前回の案件よりも随分と交渉が先に進んだのである程度満足しています。


今回の事で買収対象企業の試算とかもろもろのスキルアップも出来たので
判断すべきポイントも何となくわかってきたような気もします。


という事で今回はイケそうな気がしていたのでブログに書いてきましたが
何となくダメな感じに変わってしまいました。

もし続きのストーリーが見いだせそうならその時にまた書いてみようと思います。
もちろん他の企業案件も同時進行で進めていますので
面白そうな企画があったらまた紹介しようと思います。




不動産ランキング
ウチで買うかどうかは別にしてもお爺ちゃんの末路は知りたいな~


  1. 2021/02/02(火) 19:05:45|
  2. M&Aのハナシ
  3. | コメント:0
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プロフィール

ちゃらりーまん大家なべちゃん

Author:ちゃらりーまん大家なべちゃん
みなさんこんにちは。なべちゃんです。
ひょんなことから不動産投資の世界に足を踏み入れました。
基本的にボロいのばかりで勉強&チャレンジしながら進めています。

ちゃらりーまんとか言いながら少しシャイですw
とりあえずやってみる派なので基本的にすべてシロウトですよw

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