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ちゃらりーまん大家なべちゃんのボロ物件で行こう

元・年収400万円サラリーマンの不動産投資記録

水漏れ修理と便器交換♪



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前回の続きです。
床がビショ濡れになってしまったトイレですが便器が届いたので早速交換しようと思います。

先日確認した際にこれ以上床に漏れないようにしておきましたので
現場に行ったときには床は一応乾いているように見えました。

という事でササっと便器の取り外し♪


元々の漏れ報告は前回の通り流した時に漏れるとの事でディストリビューターが原因でしたが
業者が確認した際に「要便器交換」との判断だった為下の写真のボルトをちゃんと締めていなかったようです。

ake1DSC_0129.jpg

それはそれで別に構わないのですが
悪い事に水道メータのところの止水栓(元栓ね)の閉じが甘いようで閉めてもポタポタ垂れてくる状態でした。
便器の止水栓は空いていたようでポタポタとタンクに注水を続けて
写真のボルトの穴から床に漏れていたようです。 ギャー♪



まぁ管理会社が呼んだ業者で誰だかわからないし責めても仕方ない(わざとではない)ので
特に気にせずバラしていきます。



ake2DSC_0130.jpg

注意深く見ていると写真の部分の床がまだ濡れています。
築古なので仕方ないですがこのタイプの配管は肉厚が薄いので
ちょっとした衝撃で根本のねじ部分に亀裂が入ったりするので既に亀裂があるかもしれません。
慎重にパイプレンチで外しましたが良く見るとそもそもカミ代が少ない。
写真を撮り忘れたので説明が難しいですねw  文才なしwww

便器を取りかえるのでついでにCFも交換しようと剥がしたら
簡単にポロンと取れてしまいました。

下地が水分でグズグズでしたwwwww ギャー♪

ake3DSC_0131.jpg

今日中に終わらせる予定でしたが全然無理そうな雲行きになりました。諦めます。
どうにもならないのでとりあえず乾燥させるために3日放置!!!




ある程度乾いてきたので床のべニアを外していきます。
写真では分かりづらいですがべニアの下はコルクマット10㎜でその下はMDF24㎜です。
積水のアパートなのでこの年式はみんなこんな感じです。
床一面ボードなので階下に漏れにくかったんだろうと思います。

ake4DSC_0132.jpg


トイレだけに丸鋸では狭く限界があるのでマルチツールで腐った部分を外しました。

ake5DSC_0133.jpg


どんどん深みにハマって行きますがとりあえず腐った部分を取って代わりのべニアを切り出します。


先に行ったように給水口の接手ネジが異様に浅いのでテストプラグを突っ込んでいても
時間がたつと染み出してきてしまいますw ギャー♪

ake6DSC_0134.jpg



アルミのテストプラグに変えてみましたが余計に悪化w
再び樹脂製に変えて何とか止まっていますが最終的にはトイレの止水栓(金属製)が付くので
どの道このままじゃマズいんだけどやってみないと分からないので忘れますw


切り出したべニアを貼って~
ake7DSC_0135.jpg



床の型取りをしてCF切り出し。
ake8DSC_0141.jpg



CFも貼ってしまいました♪
ake9DSC_0142.jpg



勢いでクロスも貼ってしまいます。シロートなので現場で糊付け派ですw
ake910DSC_0147.jpg

巾木と便器も付けました。壁排水なのでフランジの接続が大変ですが中性洗剤必須です。
ダメならペペローションでヌルヌルにしてくださいw
ake911DSC_0149.jpg

ボクは慎重派なのでこの状態でバケツの水で排水にモレが無いか確認します。普通かな?知らんw



んでいよいよ給水管の取付ですが取水口に止水栓を取り付けるのですが
念のためシールテープに加えてヘルメも塗ってみます。
染み出す程度であればこれで大丈夫と思い案の定上手く取り付けが出来ましたが
あまりこういうものに頼らない方が良いと思いますので気休め程度で考えましょう。
ake912DSC_0150.jpg



という事で完全に直りました。
久々に大仕事になってしまいました。
ake913DSC_0151.jpg



道具を全て持ち込んで作業するわけではないので取りに帰ったり
逆に邪魔な道具を持ち帰ったりで面倒ですが
同じことを職人にお願いすると設備屋→大工→クロス屋→設備屋の段取りが必要で
結局自分で全部やった方が早いのでしょうがないかな~

築古の給水は時限爆弾みたいなもので特に2階以上は階下も関係するので厄介です。
全空物件の場合、ボクはは給水を基本新規で引き直すので安心ですが
オーナーチェンジで買った物件はそうはいかないのでやっぱり怖いですね~

後から戸別に引き直すと露出になってしまうので趣味に合わないし。


あ・排水は殆どの場合大丈夫です。圧力が掛からないからね。


ではでは~


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  1. 2022/05/25(水) 17:36:24|
  2. 修繕とかそんなやつ
  3. | コメント:0

トイレ水漏れ♪



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なんでか知りませんがご紹介する修繕ネタにトイレが多いのは気のせいでしょうかw

まぁ最近は原状回復なんかも職人に頼んでしまう事が多いのと
エアコンは元々自分で触らない方針なので結局トイレネタしか無いという事ですw


個人で所有している物件で一棟だけ管理をお願いしている物件があります。
最近管理担当者が変わったのですがその方が結構気の利く方で
色々と物件不具合を発見して報告してくれます。

営業活動の一環だと思うのでそのまま工事もお願いする事が多いですが
たまに見積もりが高かったり修理方法が盲目的に全交換とか言われた場合に
こちらで対応するようにしています。

今回はトイレの水漏れのハナシ。

漏れてると言っても色々ありますのでどうなの?という感じですが
密結パッキンが怪しいとの話だったので
「パッキン交換であればそちらで対応してください」
と伝えてお願いしたものの、パッキンではなかった様で全交換と言われてしまいましたw

便器の交換は別に構わないのですがどの道交換するならクロスや床も新規一転したいトコロ。
全部をお願いすると結構な金額になってしまうのは目に見えているので
ボクの方で対応する事にしました。

幸い退居絡みで発見したので住んでる間どうしてたんだよw急ぐことなくじっくり見てみます。


という事で物件にGO~

トイレに一歩踏み入れるといきなり足が濡れましたw

toiremizuDSC_0101.jpg

え?と思って引き返し元栓確認すると閉まってる。。。?
タンク脇の止水栓も確認すると一応しまっていましたが閉まりが悪いようで
水道の残圧でタンクに流入→密結パッキンから漏れる
といった感じの様でした(説明が難しいので忘れてw)

とりあえず状況は把握できたのでタンク内に少し溜まった水をリリースすると
今度はつなぎ目からも漏れてきましたw ってオイ。

toiremizuDSC_0102.jpg

タンクをバラしてみるとディストリビューターも割れています。
元々の原因はこっちで密結パッキンは先日バラした業者の取付ミス(交換必要の結論なので適当)
といった感じかなと思います。

直らないとか言われると気合一発直してみたくなってしまいますが
今回居室の表層リフォームも実施してあったのでトイレもリニューアルしてみようと思います。


便器って陶器で出来ている関係で本体そのものはそうそうダメにならないんだけど
部品が無くなってくると探すのが大変で結局全交換の方が合理的って事になるんだろうな~

で、新しくなるほど部品が樹脂で一体化されてくるので逆に修理が出来なくなってきます。
個人的には古いままの方が直しやすいので可能な限り温存したい派なんだけど
アチコチ同時にだめになってくるとさすがに交換した方が良くなってしまいます。


んでトイレがまたマニアックに壁排水となっている関係でその辺ですぐに買えないので
楽天でポチとしてみました。

届いたら修理編に続きます。
ではでは~



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  1. 2022/04/29(金) 14:38:36|
  2. 修繕とかそんなやつ
  3. | コメント:0

定期巡回と墓参り♪



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勢いあまって買ってしまったボロビルですが4フロア中2フロアが埋まりました。
1Fは路面なので比較的早くに何件か引き合いがありましてその中では
個人的には場所柄から美容室を希望していたのですがちょっと手狭だったみたいです。

決らずでしたがすぐに別の事業(ちょっと珍しいので業種は書けませんが)の方に決まりました
2Fは普通に事務所として企業が入ってくれまして今のところ半分が埋まったところです。

PMは管理会社にお願いしているので募集についてはお任せでこちらで何も努力はしていませんが
閑静な住宅街の元商店街といった佇まい&駅近ということでも無く(5~6分で3駅くらいありますが)
客付けは厳しく時間が掛かるとの事でした。レジならすぐ埋まるんだけどなぁ~というハナシ。

ボクにしてみても埋めてどうこうというよりも欲しくて買ったので気長に考えています。
エレベーターが無いので上階に行くほど決まりにくいのは容易に想像がつくので
まぁ下2フロア埋まってれば良いかな?程度で考えています。

ここまで利回りが低いと頑張って貸すメリットも特にないので最上階は自分で利用しようかな~
とも考えていてまだ募集はしていません。雨漏りが怖いだけです


既に外壁塗装と防水は済んでいるので雨漏りそのものは収まりましたが
最上階の内装がカビだらけなので様子見て修繕しようと思います。
どうせなら住みながら自分でやろうかな~とか考えてしまいますが
他にも放置している物件が増えてきたのでそろそろ本腰入れて直していかないと
ただの空き家所有者になってしまうので頑張ります。


んでこのビルですがライフラインのメーターが子メーター管理なので検針が必要なんです。
お金払ってお願いする事も出来るのですがやはり最初は極力自分でやろうという事で
定期清掃も含めBM全般を自分でやることにしています。


という事で先日は仕事を兼ねて休日に都内に繰り出した模様です。


今回は田町のプルマンにしてみました。
中国出張の際によくプルマンを使うので日本のはどうかな~と気になって行ってきました。
puru1DSC_0062.jpg



眺望はこんな感じでオフィス街といった感じですが駅前なので良い感じです。
puru2DSC_0055.jpg


ラウンジもボチボチですね。仕事で来るには良い感じと思います。
puru3DSC_0051.jpg

お部屋の写真は撮りませんでしたが内装は中国にあるホテルと同じコンセプトといった感じで
ホテルとして統一感がありました。他の国は言ってないので知りませんがw
クラウンプラザとかだと日本はビジネスホテル寄りですが中国はちょっと高級感があり
若干違いがありますがプルマンについては部屋そのものは同じ感じです。
まぁでも朝食会場の規模感とかは全然違いましたね。


チェックアウト後に妻娘と別れてボクは息子と一緒にビルに行きました。
検針と共用部の掃除を済ませて終わりです。早w

最寄り駅の一つが外苑前なのでとりあえず銀座線に乗ってみる。
終点が浅草だという事を息子に説明するとウチのお墓があるので行くことに。
お墓の掃除をして今度は銀座まで戻ります。

珍しく妻が居ないのでロレックスへGO!
内緒でデイデイト買おうとするも在庫なしだそうで撃沈! ギャー。




疲れたので帝国ホテルで一服♪

puru4DSC_0095.jpg


これだけ費用掛けるなら素直に管理依頼した方が安い件w



不動産については年々ロットの大きい物にシフトしていますが
建物や敷地が大きいというよりも地価ベースでロットを上げています。
簡単に言うと徐々に東京方面に進めていたわけで投資額(借入額)は年々凄い事になってきていますw


昨今の情勢もあり利回りが取れないものが多く一時はストップ掛けていましたが
更に価格高騰が進んでいる中で「やっぱり買っておけばよかった」と思う事が多くありました。

少しでも早く買う事でその分改修のタイミングが早くなるとの解釈も出来ますが
一方で相場が一気に崩れる危険性もあり資産家と呼ばれる方々は手を出さないと思いますが
ボクのような人間にとっては元々防衛するべき資産もありませんので
リスクを承知で買い向かった方が良いと思います。

何となくですが遅くとも65歳までには積極的な経済活動(仕事とか)を終わりにしたいと思っています。
本心としては55歳で完全に完全に開放されるのが希望ですがそう考えるとあと10年。
一年棒に振ると時間的には10%損失で危機的状態です。
仮に10年後に絶好の買い場が来たとしても恐らく積極的には買わないと思うので
どうしても今の相場で考える必要があります。

元々地主とか資産家では無いので与えられたものが無いので
ボクも子供に残す事などは考えず経済的な面で自分の人生は自分だけの物として
残された10年(20年かなw)をチャレンジ一択で頑張ってみようと思っています。

結果ダメでも現代では今のところどうにか生きていけるのであまり気にしていないです。


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10年後に破産して生活保護だとしてもある意味解放されますね。ギャー♪
そもそも守るべきプライドとか生活水準とかそんなもの無いですw



  1. 2022/04/20(水) 16:32:35|
  2. ボロビル1号
  3. | コメント:0

さくら散る♪



まいど~



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今どきブログ需要って殆ど無いのかも知れませんが
書いている側からすると過去の記録が含まれるので
簡単に切り捨てる訳にもいかずダラダラと続いているのが実情かもしれませんw


最近はボクもTwitterメインになってきていますが記録としてはブログの方が良いのかなと思います。
ちなみにTwitterは全く別の人格でやっていますw



やっと春らしくなってきたタイミングでバイクに乗ったり自転車に乗ったりしてみました。

さくら1DSC_0065



バイクはやっぱりいいですね♪
飛ばしたりしないのでスクーターで充分楽しめます。
さくら2DSC_0045



息子が6年生になったのですが自分の時代と比べると随分と窮屈なのかな?と思いました。
自分が小学生の時にはバス釣りをやっていて片道15キロくらいの道のりを
友達と自転車で走り回って色々な池や沼に行っていましたが
最近はそんな事する時代じゃないみたいで子供も窮屈なんじゃないかなと。

という事で自転車(ママチャリw)で群馬県を目指してGO!

さくら3DSC_0071


自分が小学校時代に釣りをしていた沼まで来てみました♪
さくら4DSC_0069

中学生になってからはギターやドラムに目覚めてしまったせいで
少しづつ釣りをしなくなってしまいましたので実に30年ぶり位に来てみた♪


改めて自分の足で漕いでみると結構なボリュームでサイクリングを楽しめました。
車で来れば30分位の道のりでも自転車だと使う道も変わってくるし結構いいもんですね。

さすがに釣りはやりませんでしたがw

朝5:30に出発してダラダラと走って9:30には帰宅しましたがヘトヘトです。
息子も満喫したようで少しはいい経験になったかなぁ。

自分が6年生の時なんて自転車もそうですが友達と電車に乗って渋谷や原宿まで買い物に
行っていたと思いますが最近はそんな事出来ない風潮だし
合わせてコロナの影響で色々な事を自粛しがちな生活なので
子供にとっては可哀そうな時代になったな~なんて思っちゃいますね。

子供の頃からの色々な経験が大人になって役に立っていることを実感しているので
自分の息子にもできるだけ色々な経験をさせたいとは思いますが
意識しないとボク本位な休みの時間を使ってしまいがちで難しいですね。気を付けよ。


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ではでは~

  1. 2022/04/12(火) 18:58:24|
  2. 自己紹介とかそんなやつ
  3. | コメント:0

事業復活支援金250万♪


まいど~



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不動産関係でコレやってる人少ないかもしれませんが
事業復活支援金を頂きました~

内容は下記の通りです。

fukkatu03.jpg
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持続化給付金と違って支援機関の事前審査が必要でハードルはやや高い印象です。

元々この制度がある事は知っていたのですが
実際にウチが対象になるかならないかが良くわからず当初は放置していました。

年明けぐらいからコロナの影響(デルタ・オミクロンですね)が売り上げとして
表面化してきたので先月2月末に確認したところ、給付対象になりそうだったので
事前登録と支援機関探しをしてみました。

丁度ウチのビルを買った時に融資をお願いした銀行が支援機関登録していたので
担当君に資料見せたところ、やはり対象だという事で2週間前位に申請してみました。


先日審査がどうなっているか確認したところ振込手続き中になっていたので
無事審査は通過したとの認識でした。
fukkatu02.jpg



月末になって経理処理の為記帳すると既に振り込まれていましたw
fukkatu01.jpg


250万というと結構大きなお金ですが当然にそれ以上の売り上げ減があるわけなので
正直言って利益補填としては足しにもなりませんが
貰えるものはありがたく頂戴する♪
といった感覚です。

ぶっちゃけウチはこの何十倍も税金を払っているわけですからルールに乗っ取って堂々と頂戴します。
内心は払った税金の一部が戻る感覚に近く、
政府のマッチポンプじゃね~か!みたいな感覚に陥りがちですw う~ん。

まぁ助かる人も沢山いるかもしれないので訳の分からない税金の使われ方するよりは良いと思います。





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ではでは~


  1. 2022/04/01(金) 12:30:35|
  2. 自己紹介とかそんなやつ
  3. | コメント:0
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プロフィール

ちゃらりーまん大家なべちゃん

Author:ちゃらりーまん大家なべちゃん
みなさんこんにちは。なべちゃんです。
ひょんなことから不動産投資の世界に足を踏み入れました。
基本的にボロいのばかりで勉強&チャレンジしながら進めています。

ちゃらりーまんとか言いながら少しシャイですw
とりあえずやってみる派なので基本的にすべてシロウトですよw

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