ちゃらりーまん大家なべちゃんのボロ物件で行こう

年収400万円サラリーマンの不動産投資記録

M&Aも玉砕www ギャー♪

まいど~



なべちゃんです♪




不動産ではない副業カテゴリーを先日作ったので経緯はこのカテを読んでくださいw

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結論から行くとM&A案件(買い側ね)玉砕しましたwww


5~6年前からとある製造業で起業しようと思っているのですが
参入障壁がヒジョーに高く、新規にスタートを切るだけで設備投資が10億位無いと始められませんw


それほど儲かる業種でも無いのですが本業との絡みで
製造ノウハウを持っているのと、ある程度の受注を確保できそうなのですが
肝心のハコが無い為にミスミス逃している状態ですw


だからと言って簡単にあきらめるタイプではないので色々と模索中なのですが
結論としては必要設備を持った企業を買収すれば良いワケです。


そんな簡単にできるワケ無いじゃんw ギャー♪
というのは誰でもすぐに分かりますよねwwww


色々と案件探し回りましたが完成した企業(業績は普通)でも2億とか3億とか言われてしまいます。
企業の規模も30人~50人位が多かったかな?


とても個人で買うような案件ではありませんが熊本や長野など
遠方の案件も積極的に取り組んできましたw
(お約束のテキトーな事言って買える客を装っていますがw)

この方法が一番早いのですが、さすがに金額も運営も無理ゲーなので
苦肉の策として製造工程を3セクションに分割してそれぞれの専門企業を買収するという作戦に至りました。


ここに至るまでに2~3年掛かっています(汗)

外注で済ましても顧客に文句を言われない部分は外注とし
内製しなくてはいけない部分を切り詰めて3セクションに絞り込みました。


また個人での買収についても無理メなのが分かったので法人を立ち上げて
設計等の技術的な部分を請け負う事にしました。

とりあえず3セクションの内、比較的設備投資の要らない部分は出来上がりつつあるので
いよいよ本丸の2セクションを受け持つ企業を買収すれば良いワケです。


3つの会社をくっつける三個イチ大作戦!!



意外と日本には設備を持ったまま化石のように生き残ってる製造業があるモノで
後継者がいなかったり、高齢化が進んでどうにもならない企業がたくさんあります。

そんな中奇跡的に2社を発見!! ←キター!

ソッコーでオファーを出したものの1社は別の企業が横取り
もう一社は少し進んだものの社長が欲深くてw破談!!


おじいちゃん大家さんと一緒でいつまでも新築価格が頭から離れないタイプの社長でしたw

「昔は○億円で売ってくれと言われた事がある」
とか
「この設備は8000万したんだぞ」


いつのハナシですか~(怒)


という気持ちをぐっとこらえて交渉していましたが
結果決裂と相成りました~


M&Aの利点は事業継承する事でスタートダッシュが効く部分が大きいですが
償却資産なんかはほとんど簿価で買えるのと
ついでに不動産もくっ付いてくるパターンが多いので
今のところはブルーオーシャンなんじゃないかなぁと思います。

ただデューデリジェンス(価値の見積)とか従業員とか色々と考える事が多いので
不動産のように簡単には行かないイメージです。


超小規模事業(一人法人や個人事業)なんかは比較的買いやすいかもしれません。
事業投資とはかけ離れてしまいますがw



いずれにしてもぼくちゃんまだ諦めていないので
引き続き案件を追いかけますw
打率なんて1割以下だと思うので少なくともあと5~6回はがんばる~w

軌道に乗ったら(乗らないかw)脱サラだ~♪




もっと色々勉強しないとね♪


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すいません不動産ネタが無いのでこんなんで勘弁してくださいw ギャー♪









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  1. 2018/05/25(金) 16:35:11|
  2. 副業とかそんなやつw
  3. | コメント:0

浴室ドアのシム調整の巻!ニンニンw

まいど~



なべちゃんです♪




久々に「けんちゃんハウス」ネタです。

先日入居者様(50代男性・プロ生活w)より着電!
プロっていうのはプロだよ ←最近呼称を変更して拡散中!


このお方。。。プロの割にはちゃんとしていて至って普通なのですが
普通すぎて言う事がマトモですw




プロ:「お風呂のドアが閉まりが悪いので見てもらえませんか?」


なべ:「閉まりが悪いのと閉まらないのは違いますよw」


と言ってなんだかんだで誤魔化していましたが
どう考えてもぼくちゃんの方がフツーじゃないです(汗)


先方は至ってマトモな方なので一度は引き下がるも
後日再度見てくれるよう促されてしまいましたw ←そりゃそうだ


確認するとドアが下がって来ているのか入居者の言うとおり
ドアが干渉していますw

1doaDSC_0434.jpg





という事で蝶番の調整です~
ドアは上に持ち上げると外れるタイプだったのでとりあえず外してみる。

2doaDSC_0436.jpg

本質的な原因(枠のたわみ・蝶番ねじれ・可動部の摩耗等)は分かりませんが
上の写真の芯の部分にゲタを噛ませばドアが持ち上がるので回避できそうです。



とりあえずノギスで寸法取りしてちょうど良いサイズのステンレスワッシャを注文!!

3doaDSC_0437.jpg

これをシム代わりとして芯棒に輪投げの要領で入れていきます。


蝶番は上下で2か所なので双方に同じ数ハメて行きます。
1枚だとまだ干渉していましたが2枚目でちょうど良くなりました。

4doaDSC_0440.jpg




スーっと閉まりますw ←それ普通だしwww
5doaDSC_0439.jpg



築古ってこういう小さな出動が多いので対応が大変かもしれません。

ぼくちゃんは自主管理ですが少しは動けるので問題ないですが
管理会社にお願いした場合どうなるんでしょうね?

ぼくちゃんのエリアでは築古の管理を5%で受けてくれるところが少ないです。
たくさん持っていればその限りではありませんが10%とか普通に言ってきますw

しかもこういった対応は期待できないパターンも多く別途費用なんかも取られるんでしょうから
収益を生むためにはやっぱり自主管理が理想的ですw


先日近くの物件を管理しているマイフレンド仲介さん(会社は都内)に
管理物件の面倒を見てくれと頼まれましたw
建物にトラブルが発生した時の確認とちょっとした対応をしてほしいそうです。


入居者管理なんてやりたくないですが建物のトラブル初期対応だったらやっても良いかな?
とも思いますがそういうニーズってあるんですかね?

いずれにしてもあまりお金にはならなそうですが仕事としては面白そうですw
便利屋かよwwww



儲からないと良く言われる仕事が結構好きですw ギャー♪

貧乏ヒマなしからの~器用貧乏! って誰かが言ってたな(汗)





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  1. 2018/05/23(水) 11:45:08|
  2. けんちゃんハウス
  3. | コメント:0

新築計画玉砕wwwww

まいど~



なべちゃんです♪



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ありがとうございます。

恐らくですが本ブログ。。。
アクセスから見て毎日概ね20人位の方に見て頂いているようですw
20人/日は人それぞれですが個人的にはゴイスーですw ペコリっ。

だって毎日20人に会うの大変ですよね? ←ちがうか?

元々多くのヒトに向けて発信したいワケではなく、
あまりウケを狙うというよりは日々の活動や思った事なんかを書きとめて
今までお会いしたヒトやこれから出会うであろうヒトの為に自己紹介的な意味合いを持たせて書いています。

セミナー等の懇親会でたくさんの投資家さんにお会いしますが
ぼくちゃん不動産のハナシをしない事の方が多いです。
(結構職業のハナシをする事の方が多いです)

他人の話を聞くのは大好きなので別に良いのですが多くの方がすごくちゃんとしていて
ぼくちゃんのハナシをしようにもテキトー過ぎて恥ずかしいです。(ダークだしw)


結果大体フザけて終わってしまうパターンが多いです(汗)

そうはいってもお会いした方々に自分の事を知って貰いたいと思う気持ちはあるので
出会った方々への報告も兼ねて書いているつもりです。




という事で先日までに何回かに分けてお送りしていた新築計画のハナシです♪

簡単にいうと売れ残った土地に鬼指しして奪い取ろうとしているワケですがw
なんとか融資を付けて購入にこぎつけたいトコロです。



とりあえず最初の指値(約半値)は通ったものの融資が玉砕してしまいましたw
仕方なく金融機関を変える&さらなる指値交渉に臨んだのですが
やっぱりこういうのは水モノで一気に取りにいかないとダメですね。


結果的にさらなる指値交渉に臨んだものの売主さん的に
「だったら少し売値を下げて募集してみよう」←これでも安いですw

となってしまいレインズに載ったところでソッコー売れてしまいましたw


しかも客付けたのは同級生のマイフレンド仲介さんw ←邪魔するなよwwww
買主は投資家だって~(爆)


という事で試合終了~
色々とアドバイス下さった皆さま。ホントにスイマセン。。。。
融資のカラミもあって最近握力が薄いですw




悪夢の3連チャン2発目でした。

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投資家に新築させて廻らなくなったところで買い叩くんジャンwwww ←捕鯨かよw





  1. 2018/05/22(火) 14:02:59|
  2. 年収400万で投資ってwww
  3. | コメント:2

新築物件見学会♪

まいど~


なべちゃんです♪




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昨日はマイフレンドなおさんの新築物件が無事に竣工したとの事で見学会にお呼ばれしました~


はじめましての方も含めて総勢7名で西川口に集結!


久しぶりにでん兄さんとも再会出来ました~

でん兄さんも含め皆さん新築に詳しい方ばかりで会話を聞くので精いっぱいでしたが
感想としては
新築ってとっても色々な事考えながら進めてるんですね

ボリュームや利回りなどの事は当然としても防火対策だったり避難経路だったり
ゴミ捨て場なんかも色々と解決しないと建てられない感じでしたw ←今頃気づいたんかいw


施主のなおさんは色々と配慮されていて
ぼくちゃんみたいにテキトーにやっている大家さんと違い
ものすごくちゃんとしているのが印象的でした。

まさに聖人やで~


見学の前にに西川口駅周辺の街並みをブラブラと散策しましたが
真っ昼間という事もあるかと思うけど過去の印象とはだいぶ違っていました。

以前の印象→歓楽街
今回の印象→中華街w

いや~ホント中国語が飛び交っていますw
街並みの看板が中国語のみとか普通だし
ゴミ置き場が散乱していたりで結構中国感あります。

残された日本的なお店は立ち飲み屋だったりするので
過去のイメージを引きずりつつも半分くらいは中華街ですw


ちなみにマックの店員がインド人風だったw
カオス感ハンパ無い件w

日本人的感覚だと保守的・排他的なパターンが多いので
ネガティブな印象を持つヒトも多いかもしれませんが
色々な文化がチャンポンしている状態は個人的にすごく好きですw


立地的にも川を渡れば東京ですから今後の発展は充分見込めると思うし
投資対象として良いんじゃないでしょうか?


物件見学後にみんなでお寿司を食べに行きました。
sussi-DSC_0432.jpg

昼間からビール飲んじゃってサイコー♪
話に夢中でお寿司の味は覚えていませんが美味しかったと思うw

食事の後に参加者のSさんが以前に購入検討したペンシルビルをみんなで見に行きました。
元々反社ビルで全空後に売りに出ていたようです。
Sさんは転進されたそうですが現在は1階がベトナムマッサージ盛業中!
上階はすべて住居にコンバートされてヒトが住んでいる感じでしたw


オッサンの集団が築古ビルを見上げるw
それをガン見してるベトナムのオバちゃんw

シュール過ぎる(爆) ギャー♪




ということで楽しい見学会となりました。

なおさんありがとう。とっても勉強になりました。




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結局参加者はほとんど団員だった件www





  1. 2018/05/21(月) 10:40:40|
  2. 年収400万で投資ってwww
  3. | コメント:2

競売物件その後♪

まいど~


なべちゃんです♪



書く事がないと言いつつも日々色々とアンテナを張っておりますw

物事なんでもそうですが思ったように進まないモノで
全部を記録することは出来ませんが獲物を探すように物件検索と現地調査をしていますw



先日少し触れた競売物件のハナシ ←リンクします


簡単に言うと工場だったのですが敷地内に居宅もあり現所有者の親族が居住中。
工場そのものは現在は稼働していないものの
工場内の敷地のほんの一部が借地にもかかわらず借地料が発生していないとか
地主さんも所有件を良く認識していないという面白物件でしたw

結果的に複雑な事情がある物件だったので初めての競売としては
ハードル高めだったので入札は見送りましたが
先日確認したところ落札されていました。

売却基準価額が1000万円位で出ていましたが
ぼくちゃんの見立てでは1250万円位かなぁという感じの物件です。

落札価格は1900万円でいくつか入札もあったようですので
どっちみち入札しても取れなかったので玉砕ですねw

ちなみにこの物件を賃貸で回すと安く見積もっても工場が25万/月
居宅が5万円/月程度だと思います。

工場は倉庫としても活用出来ると思いましたがいずれにしても修繕は不要だし
居宅はリフォーム必要ですが大きめのお宅だったのと比較的市街地にあるので
確実に貸せそうなイメージでした。


1900万円で落札したとしてもまぁまぁな利回りになりそうですが
競売だけに色々と面倒はあると思うので微妙ですねw

個人的な見立てでは購入後居宅は現居住者にそのまま安く賃貸するか
もしくは軽くリフォーム後に入居付けして回そうと思っていて
工場部分は賃貸では無く個人事業の物販倉庫兼中古車販売でもやろうかなといった感じでした。


事業系の競売物件はプレーヤーが少ないイメージなので
比較的安価で購入できるかと思っていましたがやっぱり激安って事でもなさそうです。

住居系も一昔前はそれこそブルーオーシャンでしたが
今となってはフツーに高いしその割に面倒が残るパターンもあると思うので
普通に物件買った方が良いような気がしてますw



やっぱり交渉でバサッと指値する方が個人的には確率高い感じですw


いずれにしても自分の決めた希望額にに対してシビアに守るようにしないと
投資として成立しなくなるのでダメならキッパリ諦めます♪


ではでは。



不動産ランキング実は涙の三連ちゃんの一発目ですw ギャー♪







  1. 2018/05/16(水) 11:53:32|
  2. 年収400万で投資ってwww
  3. | コメント:0
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プロフィール

ちゃらりーまん大家なべちゃん

Author:ちゃらりーまん大家なべちゃん
みなさんこんにちは。なべちゃんです。
ひょんなことから不動産投資の世界に足を踏み入れました。
基本的にボロいのばかりで勉強&チャレンジしながら進めています。

ちゃらりーまんとか言いながら少しシャイですw
とりあえずやってみる派なので基本的にすべてシロウトですよw

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