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昨日今日と大寒波が押し寄せていますが皆様いかがお過ごしでしょうか？
給湯器が結構逝くみたいで皆様てんやわんやのようですね。
「けんちゃんハウス」の空室が1室あるのですが昨日パトロールしに行ったら
見事に水漏れしていました（汗）誰だよ水抜きしなかったガス屋の担当は！！まぁいまいま入居の引き合いも無いので後で直すとしましょうか。
他の物件はまだ見ていませんが居住中の物件からは報告が無いので
きっと大丈夫なのでしょう。。。
さてさて先日住宅ローンを完済いたしました。
残り1000万円位あったのですが一気に返してしまいました。
わざわざ低利で借りたお金を早巻きで返済するのもナンセンスですが
住宅ローンの場合考え方によっては
「また借りられる♪」という事にもなるので特段引っ越しの予定はありませんが枠を空けておくことにしました。
変な感覚ですが完済すると微妙な達成感もある物ですよｗｗｗ
不動産は相変わらず高止まりといった感じで調整局面はなかなか訪れませんが
そのなかでもマシな物件には手をあげたりしています。
Ｍ＆Ａについても色々と話は頂くのですがなかなか上手くいきませんね。
そんなこんなで相変わらずダラダラと過ごしています。
ボクも含め今時ブログを見る人も年々減少していると思いますが
不動産投資そのものも段々と可能性の低い手法になってきたのかもしれません。
ボク自身も市況や年齢の兼ね合いでこれまでの拡大路線を維持していくのが難しくなってきたような気がします。
そう考えると今あるお金もあまり意味が無いように感じてきたので返済に回していこうかな。
売却をしていくのもありかもしれませんが代わりの物を買えなくなって来てるし
ボクの場合殆どの物件が欲しくて買っているのであまり売る理由もない感じです。
そう考えると返済を進めていく方が最なのかなとか考えたり。
ということで相変わらずのんびりやっています♪
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- 2023/01/26(木) 17:19:31|
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何だか涼しくなってきて夏ももう終わりですかね？
海なし県代表なので暇があると海に向かってしまいます。
なんか癒されるんですよね～ 海辺に住みたくはないんですけどｗ
特に可もなく不可もなくといった感じで日々だらりと過ごしていますが
所有している戸数が増えるほどにトラブルも増加するわけで大体その対応しかしていませんｗ
①元反社くん滞納始まる
以前にちょっと紹介したかもしれませんが入居者に元反社くんが居ますｗ
ボクよりちょっと年下なんですがたまに顔を合わせると異常に礼儀正しくて引きますｗ
まぁそんな経歴なので当然に保証会社は断られるわけでマイフレンド仲介のＫ君からの紹介というか
押し込みｗで入居して貰っています。
ちなみに保証会社の喪明けまで何年なんでしょうかね？
フルネームで検索すると過去の武勇伝がヒットするので永遠に無理真も知れませんｗ
そんな元反社くんですが今までは特に滞納等無く問題は無かったのですが
8月分から滞納が始まってしまいました(汗)
押し込んできた仲介Ｋ君に圧倒的に否があるのでｗボクと一緒に督促をお願いしました。
1回目の督促ではお金がない（財布に5円ｗ）との事でしたが携帯もまだつながっていたので
「携帯や電気は止められても払えば使えるけど家賃払わないと追い出すよ！」と伝えました。
一応給料日に払うとの事でしたが9月分も支払わなくてはいけない時期になるので
「何か月も溜めると苦しくなるから早めに対策した方が良いよ」とだけ伝えました。
約束の給料日
やっぱり家賃は入っていません（爆）今度はＫ君が単身乗り込み話をしに行ってくるとの事でお任せしました。
結果・・・
数日後に2ヵ月分振込完了(爆)え？Ｋ君って怖い系だったのかなｗ 知らんけどｗ
良く分かりませんがひとまず落ち着いたので様子見ですね～
保証会社無しのトラディッショナルなスタイルはやっぱり大変ですｗｗｗｗ
②税理士先生が怒り狂う
別物件の話ですが新規入居者で税理士先生がおりましてその話です。
前の入居者も特に問題なく暮らしていた物件ですので当然ボクも問題ないと思っていたのですが
どうやらエアコンのスリーブが若干逆勾配だったみたいです。
引越しに伴い通販（ジャ〇ネット）で取り付け込みでエアコン買ったらしいのですが
逆勾配を理由に取り付けせずに帰ってしまったとの事。
前の入居はエアコンを取り付けていたので問題ないと思っていましたが
税理士先生はジャ〇ネットの言い分を鵜吞みにしてウチにクレームを入れてきました。
「逆勾配を直せ。そしてお前の負担で取付せよ。さもなくば賠償もんだ」といった具合ですｗ
しょーもない言い分だったので
ＲＣなんだから直らね～よｗＯパイセンに対応をお願いしました。
「エアコンが付くか付かないかは契約とは関係ない」と言ってもらったところブチギレｗ
仕方ないのでボクにバトンタッチして現調＆2時間かけて状況説明と説得
取付方法を説明するも相手はシロートですから結局ウチ手配で工事する事に。
確かに穴は逆勾配ですが塩ビ管でドレンを水平に保ち壁外に渡せばドレンのルートは逆勾配にならないワケで
設備屋さんにその旨説明して取り付けまでやってもらいました。
現場を見ていた税理士先生も最終的には理解したようで費用を全額払ってくれました。
総額がジャ〇ネットより安かったんだけど同額で請求しましたまぁウチは費用取らなかったので設備屋さんはいつもより少し多く入ったわけで
仮に今後問題が出てもすぐに対応してくれると思います。
そんなこんなでしょうもない話ばかりですがダラダラとやっています。
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- 2022/08/31(水) 19:40:46|
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ちょっと前までは基本満室だよ！とかドヤっておりましたが
空室物件（要は空き家ｗ）を定期的に買っているせいで空室が目立ってきていますｗ
しかも悪い事にボロを好んで買っている関係ですぐに貸し出せる状態でもなく
戸数が多くなってきた関係で退居後の工事なんかも定量的にある為
ボロ物件に手を回す余裕が全くありませんｗ
ボロ物件だけに職人に丸投げしてしまうととんでもない金額になってしまうので
丸投げするわけにもいかず追い打ちをかけるように物件を増やしてしまうので
もはや病気としか言いようがありません（爆）
冬には春になったら手を付けようと心に誓いましたが
昨今の短い春は簡単に過ぎ去ってしまい夏になってしまいましたｗ
秋には手を付けるぞ！とか考えていますが
現在のモチベーションだとそのまま冬を迎えそうです（汗）全く手を付けていないボロ戸建て5LDKが一棟と築55年アパート、築45年アパートがそれぞれあって
アパート群については建て替えで乗り切ろうと思いましたが
思うようにプランが入らなかったのと昨今の建築費高騰で二の足を踏んでいます。
気合で購入した都心のボロビルも改修こそ完了したものの入居付けが上手くいっておらず
現在でも半分空いている状態ですｗ ←大丈夫かよｗ
決まるまで家賃をどんどん下げてみようと思いますがそれでも山手線の内側という奇跡的な立地なので
どうにもならなければ時期を見て民泊とか別の回し方を考えようと思います。
何もせずに放置するのも無駄が多いので今後は稼働まで手のかかりそうなボロ空き家は
ひとまず自制しないとマズいですね。反省～
もっとも本業がヒマになってしまえば十分に手を付けられるだけに
ある程度は再生用のストックを保有しておきたい側面もあります。
ヒマになった方が良いという事は全然無いですがまぁ持っているだけでも償却は僅かに取れるので焦ることも無いのですが
築55年アパートが築60年にならないように頑張ります！この期に及んで下心でまだ建て替えを狙ってたりしますが資材高騰は収まりそうにありません。
そのまま売れば妄想利回り18％位だと思うので最悪それでも良いけどね。
という事でブレブレな近況でした～
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- 2022/07/27(水) 13:14:29|
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先月末に新潟の海に行ってきました♪
日本海側は夕日がきれいなので昼頃出発～
15：30頃に海岸につきましたが海開き前だからか誰もいない件ｗ
気温も水温も十分に高かったのでこの後着替えて1時間位入りました。
あまりにも人がいないので入っても大丈夫か不安なレベルでした♪
そのあと夕陽を見て帰宅という何とも無駄な一日ですｗ
日帰りですが高速とかガソリンとかで2万円位掛かったのでもう少し計画を練った方が良かったかもしれませんｗ
さてさて今日は
ピンクドラゴン（物件名）のハナシです。
元々の所有者がカツカツ＆好き勝手自己利用していた関係で購入時物件が荒れていた事は
過去のご紹介でご存じの通りですが占有者の西城さん（仮名）と残置物が強烈だったせいで
その他の事について何も触れておりませんでした。
はい。
それを解決した現在でも普通に考えれば
まぁまぁの荒れっぷりです（爆）建物そのものは前オーナーの日曜大工的な工作物の一切を完全に撤去したので
ぱっと見は普通の賃貸物件に見えますが結局オーナーの趣味が滲み出る物件は
入居付けが難しくなってしまいます。
結果的に賃料が安めになってしまいがちなのとそれにつられて属性というか・・・（以下自粛ｗ）
という事でいままで書いていませんが一室に全身入れ墨君が入居しておりましたｗ
（首の見えるところにも墨入ってるって欧米でも結構ヤバいやつだからねｗ）
ファーストコンタクトはなかなかの輩っぷりでしたが正面切って話をすれば
特段ボクに危害を与えない状況になりました。（簡単に書きすぎですが割愛♪）
話を聞けば同居の奥様が風〇譲という事で私以上に色男である事に間違いありません。
（確かに顔立ちは可愛いイケメンでございます。）
「ウチのヤツ毎月100万以上稼いできますよ！」と涼しい顔で言い放つあたり。。。只物ではございませんｗ
コロナ禍でもシモの方は関係ないのでしょうか・・・知らんけどｗ
修繕でしばらく毎日物件に通っていましたが彼は毎日在宅していたようなので
いやはや頭が下がります。
じゃあ全く問題が無いかというとそんなことは無くて夜中に共用部で奥様に暴行を加え
同フロアの住人から電話が入り仲裁に駆けつけたりとボクも大変でした。
目の周りが青アザじゃあ奥様も商売にならんでしょ～ ってどういう説得だよｗｗｗ
まぁなかなかアグレッシブな夫婦でしたがコロナ明け？で奥様も稼げるようになったのか
家賃が3倍もするようなタワマンにお引っ越しという事でめでたく退居となりました～ パチパチ～
意外なことに室内は結構きれいだったのが印象的です。
ということでこちらのお部屋はクリーニングのみで家賃1万円アップで再募集したところ
すぐに申し込みを頂きまして丁度一カ月は空いてしまいましたが満室維持となりました～
このまま初期の思惑通り退居の度に家賃を上げていくと利回りが10％超えると思います。
他にもクセの強い入居者がいるのですが私が被害を受けるようなトラブルがありませんので
退居まではネタを晒さないようにしますｗｗｗ
15年頑張ってくれたフーガ君とお別れしました♪
丁度10万キロといったところでまだまだ絶好調だったのですが
写真の通りでルーフとボンネットのクリア層が剥がれてきてしまいましたｗｗｗ
内装もシート表皮が合成革で出来ている関係でで剥げが目立ってきて天井も生地が垂れてきたりと
パリッと直すにはそれなりに費用が掛かるので諦めて下取りに出しました。
交渉の末19万で引き取ってもらえたので良しとします。
なんだかよく分かりませんが売却後に永久抹消したようで自動車税が3万円ちょっと返ってきました。ラッキー♪
（ふつうは返って来ないので何かがあったと思われる）
不動産ランキングではでは～
- 2022/07/21(木) 16:10:07|
- ピンクドラゴン
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先日ご紹介したファミリー区分ですが個人で購入という事で決定しました。
融資特約はフルローンで付けておりましたが結論としては物件価格1180万円に対して融資は1000万でしたｗｗｗ
DSCRが宜しくないとの事で
そんなのハナからわかってるから特約つけんてるんだけども途中信金さんから
「満額融資はは厳しいかもですね～DSCRが出ないので。」と言われたのですかさず
「じゃあ20年にすれば改善しますよね？耐用年数内だし。」とジャブを打ってみたものの響かず。。。
あえなく期間15年・1000万円・3年固定の0.95％に落ち着きましたｗ
んでそもそも買っても買わなくてもどうでも良い物件だったのですが
乗り掛かった舟なので買う事にしました♪
一瞬フルローン出なかったので現金で購入してしまおうかと悩みましたが
頭を冷やして冷静に考えて借りる事にしました。
融資そのものはとても良い条件だと思っています。
現在は融資無双状態ですがいつ陥落するか分からないので借りられるウチに借りておくのが正しいと思います。
一方で友人の投資家さんで本業リタイヤした方がいるのですが本業収入が無くなったことで
年々金利が上がる一方だと言っていたのでボクも本業が傾くと同じ道を辿るでしょうwww（汗）
そんなこんなで比較的売りやすい物件は多少利回りが低くとも押さえておくことで
不測の事態が発生したときに売却～現金化できるのでこういうのも買っておくべきかな～
と思った次第ですが結局融資使ってるので意味ないかもｗ 知らんけどｗ
今後相場が暴落＆金利が急上昇なんて事になると終わってしまうかもしれませんが
全部の物件が低利回りではないのでバリエーションの中で取捨選択し
退場とならないように気を付けないとな～と思っています。
ボクの投資エリア（東京・埼玉）は土地の路線価であれば確実に売れるエリアなので
土地の路線価相当額は保全できているものとして考えています。
それ以上の部分が実質的な負債だと考えていままで判断してきましたが
区分投資はそのような指標にならないので考え方が難しいですね♪
駅から近いというのがメリットなのと管理会社がしっかりしているので
物件そのものは良い状態で維持できますがどう考えても建て替えなんて絶対に出来ないような
土地値のバランスなのでそう考えると早めに売って入れ替えるのが良いんでしょうかね？
良く不動産投資は売却を繰り返すと大きくなるなんて言いますけど
ボクの場合本業が今のところ好調なのでそんな事しなくても買いたい物件は大体買えるので
売却する理由もなく持ってる方がラクなのでそうしてきましたが
そろそろ入れ替えというかしょうもない物件は手放していく段階に入ったのかもしれません。
全体的に新しくするとか立地を良くしていくとかの舵取りが必要かな～
まぁそうは言っても築古アパートなんて今時誰も買えないと思うので
そのままホールドの方が良いような気もする件(爆)
不動産ランキングではでは～
- 2022/07/20(水) 11:47:58|
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